La rénovation, priorité absolue des politiques immobilières

Entre novembre 2020 et octobre 2021, 468 000 logements neufs ont été mis en chantier en France. Combien devront l’être dans dix, vingt, trente ans ? On estime que 70% des logements qui seront occupés en 2050 sont déjà construits. A l’échelle des villes, ce ratio peut même être sensiblement majoré. « Poser l’hypothèse que la ville de 2050 sera très identique à ce qu’elle est aujourd’hui n’a rien de farfelu », note Christophe Lasnier, directeur chez EY consulting, spécialiste des questions immobilières. Les constructeurs doivent en revanche d’ores et déjà intégrer des exigences inédites, comme la mutabilité des bâtiments (de bureaux en logements, et inversement). En France, le premier permis de construire de « bâti réversible » a été délivré fin 2021 à Bordeaux. Il concerne un bâtiment de neuf étages, abritant 4 000 m² évolutifs qui pourront recevoir des habitants, des entreprises, des commerces et dont les affec­tations pourront changer, selon les arrivées et des départs des locataires.

Vacance immobilière

Les espaces immobiliers vacants sont en augmentation. En 2018, l’INSEE en recensait trois millions. Dans certaines communes de la Côte d’Azur, les résidences secondaires repré­sentent plus d’un logement sur trois. C’est le cas de Menton (44% en 2017) ou encore d’Antibes (35,6%).

Le premier permis
de construire de « bâti réversible »
a été délivré fin 2021 à Bordeaux.

Une situation que l’on peut apparenter à une confiscation du territoire pour un usage contraire à l’esprit du développement durable. Ce phénomène de vacance immobilière traduit, entre autres, la dif­ficulté des propriétaires à engager de coûteux travaux de rénovation pour rendre ces logements accessibles à la location ou la revente. Surtout, il fait pencher la balance entre construction et rénovation du côté de la seconde. « Cons­truction et rénovation ne doivent pas être envisagées dans une logique d’opposition. Il faut construire 400 000 à 500 000 nouveaux logements en France. Mais la densification en marche des villes, conjuguée à la lutte contre l’étalement urbain et l’objectif “zéro artificialisation nette” inscrit dans le plan biodiversité en 2018, concentrent sur le stock les questions critiques, notamment celles liées à l’empreinte carbone de la ville », note Christophe Lasnier.

Du parpaing à la silice

La rénovation des bâtiments constitue l’un des axes stratégiques majeurs des politiques de la ville. Elle figure en bonne place dans la taxonomie des activités du­rables introduite par l’Union Européenne à l’horizon 2050, avec un objectif global de réduction de 30% des consommations en énergie primaire. Construire et rénover, mais avec quels matériaux ? Il faudra sans doute passer le mitan du XXI^ème siècle pour reléguer la brique et le parpaing aux oubliettes. En attendant, le béton cellulaire, moins poreux et plus performant sur le plan énergétique, devrait assez rapidement gagner du terrain. Mais les meilleures promesses viennent de la silice, aux vertus isolantes supérieures à celles de tous les matériaux actuels. Parallèlement, les chercheurs phosphorent. Pour conjuguer rénovation et auto-alimentation énergétique, des Néerlandais ont developpé le projet The Skin, une seconde peau capable d’isoler un bâtiment ancien sans lui faire perdre son identité.