Urbanisme commercial : le commerce au cœur de la revitalisation des villes

Le 7 novembre 2019, le gouvernement annonçait l’abandon du projet Europa City, un méga-complexe de loisirs et de commerces au cœur du Triangle de Gonesse dans le Val-d’Oise. Ce projet prévoyait la création sur 80 hectares de terres agricoles de 500 boutiques, d’un parc d’attractions sur 50 000 m2 ou encore d’une piste de ski couverte. La décision d’abandonner ce projet titanesque symbolise la fin d’une époque, celle de l’expansionnisme commercial en périphérie des villes. Dans les années 1970, pour répondre à la double croissance de la population et du pouvoir d’achat, les zones commerciales périphériques se développent, portées par l’essor de la voiture individuelle. Les « boîtes à chaussures », ces grands bâtiments préfabriqués accueillant de nombreux commerces, se multiplient sans aucune cohérence en matière d’aménagement territorial. L’année 2008 marque une accélération du phénomène : un total de 5 millions de m² de surfaces commerciales sont autorisés, soit l’équivalent d’environ 3 ans d’autorisations. Dans les années qui suivent, les surfaces commerciales auront progressé cinq fois plus vite que la population.

Le centre commercial : un modèle dépassé

Si, depuis les années 2010, des efforts ont été entrepris pour améliorer la qualité notamment architecturale et paysagère des centres commerciaux, le concept pose de plus en plus question, que ce soit en termes de consommation (offre supérieure aux besoins), de pollution (utilisation des voitures individuelles) ou d’environnement (consommation excessive d’espaces agricoles). La contestation de ce modèle, accentuée par le crise sanitaire et économique liée au Covid-19, intervient alors même que les grands centres commerciaux, au même titre que le commerce de centre-ville, se voient concurrencés par la vente sur Internet. Selon les derniers chiffres publiés en 2018 par l’Observatoire national des centres commerciaux, la Commission nationale d’aménagement commercial et Procos, la fédération du commerce spécialisé, le taux moyen de vacance dans les zones commerciales était de 8,5 %. Il s’élevait à 12,5 % pour les centres commerciaux, soit un peu plus que pour les commerces de centres-villes (11,9 %). Sans surprise et avant même la situation de crise sans précédent due au Covid-19, tous les indicateurs révélés déjà en janvier 2020 par Procos confirmaient cette tendance. Les permis de construire de nouvelles surfaces commerciales en France ont ainsi chuté de 30 % en deux ans. Les surfaces mises en chantier ont baissé de 200 000 m2 entre 2018 et 2019. Enfin, le stock de surfaces commerciales projetées à cinq ans par les promoteurs descend au-dessous de 5 millions de m², soit très en deçà des niveaux enregistrés en 2009 à plus de 9 millions de m².

Revitaliser les centres-villes et éviter les friches commerciales en périphérie

Dans ce contexte, l’urbanisme commercial est devenu un enjeu crucial pour l’aménagement, le développement économique et l’attractivité des territoires.

Le commerce de proximité est déterminant pour l’attractivité d’une commune.

La qualité d’un tissu commercial de proximité est plus que jamais perçue comme un facteur déterminant pour l’attractivité d’une commune tant en termes d’animation, d’emploi, de lien social que de sécurité. Les pouvoirs publics se mobilisent pour redonner aux collectivités le pouvoir et les moyens de revitaliser les centres-villes, mais aussi d’éviter l’apparition de friches commerciales en périphérie. Fin 2017, le ministère de la Cohésion des territoires lance l’appel à projets « Repenser la périphérie commerciale » et le plan « Action cœur de ville ». Compte tenu de l’évolution des modes de consommation et de la mutation des territoires, cette approche volontariste autour du commerce est devenue une obligation pour éviter un phénomène de dévitalisation. Si la pandémie de Covid-19 a bouleversé les initiatives menées localement, l’ambition reste plus que jamais, dans un contexte de crise sanitaire et économique, d’améliorer l’efficacité des politiques publiques, de repenser la planification de ces espaces et d’anticiper leur devenir.