Les locaux commerciaux inoccupés sont l’aspect le plus visible du déclin des centres-villes

Les 12es Assises nationales du centre-ville, se sont tenues du 28 au 30 juin dernier à Orléans, à l’initiative de l’association Centre-Ville en Mouvement.

Dans son propos introductif, Bernadette Laclais, membre de l’association, a posé d’emblée les termes de l’enjeu : « Si les grandes agglomérations ont déjà entamé la métamorphose de leur centre, les villes plus petites doivent aujourd’hui relever ce défi ; l’avenir des centres-villes est une priorité politique et un enjeu majeur d’équilibre dans nos territoires. »

Depuis 2010, la vacance commerciale croît d’un point par an.

 

Le sujet en lui-même n’est pas vraiment nouveau. Dès le début des années soixante-dix, la politique contractuelle mise en œuvre par Albin Chalandon, ministre de l’Equipement et du Logement, puis par Olivier Guichard, sous la houlette de la Datar, avec les contrats Ville Moyenne, ciblait, parmi les priorités, l’aménagement des centres anciens.

Mais le phénomène de dévitalisation déjà constaté s’est, depuis, sensiblement accéléré. L’aspect le plus visible, si ce n’est le plus spectaculaire (rideaux baissés et vitrines aveugles), en est la vacance commerciale. Une récente enquête particulièrement sévère du New York Times consacrée à Albi, cherchait à illustrer le déclin des villes de province françaises. L’exemple, pour une ville inscrite au patrimoine mondial de l’Unesco et qui bénéficie d’un centre-ville plutôt dynamique, n’était peut-être pas d’une grande pertinence. Mais les chiffres sont là et témoignent d’une singularité qui va en s’accentuant.

Depuis 2010, selon une récente analyse de l’Institut pour la ville et le commerce, la vacance commerciale s’est accrue d’un point par an pour atteindre, en 2016, 11,3% en moyenne au cœur des villes de plus de 25 000 habitants.

Le symptôme d’un problème complexe

Ramener cependant le problème de la dévitalisation des centres-villes à la seule vacance commerciale demeure insuffisant. Car c’est bien l’ensemble des fonctions constitutives du milieu urbain qui est affecté, à commencer par l’habitat, parfois dégradé, avec un nombre conséquent de logements vides.

La disparition d’autres activités ou de services représente autant de symptômes d’une déprise dont le commerce n’exprime que l’un des aspects les plus visibles. Le révélateur d’un problème plus profond dont élus et pouvoirs publics ont désormais pris toute la mesure.

En témoignent le manifeste présenté en mars 2016 par l’association Villes de France, appelant à un « plan national de revitalisation des centres-villes », sur le modèle du Plan national pour la rénovation urbaine (PNRU) destiné aux « quartiers sensibles », ou le rapport sur « La revitalisation commerciale des centres-villes », rédigé par l’Inspection générale des finances (IGF) et le Conseil général de l’environnement et du développement durable (CGEDD).

Les raisons de ce phénomène, qui frappe de la même manière la plupart des pays de l’UE, sans parler de nombreuses villes nord-américaines, sont bien connues. Elles tiennent à une périurbanisation tant des fonctions commerciales, avec le développement des centres commerciaux en lisière des villes, que résidentielle.

Les solutions à mettre en œuvre sont complexes et nécessitent un partenariat entre tous les acteurs concernés. C’est même une obligation pour redonner vie au cœur de villes qui constituent, selon Caroline Cayeux, maire de Beauvais et présidente de Villes de France, « la colonne vertébrale du territoire français et un atout irremplaçable pour faire obstacle aux fractures territoriales qui se creusent entre les métropoles et les zones rurales ».

Un taux de vacance moyen à 9,5%

L’étude 2016 de la fédération du commerce spécialisé Procos et de Codata, collecteur de données sur l’immobilier commercial, a porté sur 200 agglomérations de plus de 25 000 habitants. La moyenne du taux de vacance commerciale dans les centres-villes s’établissait alors à 9,5% et une centaine présentaient un taux supérieur à 10%.

Grâce à une activité industrielle ou touristique, Biarritz, Nantes, Beaune, La Rochelle, Rouen, bénéficient d’une bonne santé économique avec un taux de vacance inférieur à 5%. Mais vingt-cinq autres agglomérations affichent un taux de vacance supérieur à 15%, allant même de 20 à 25% pour trois d’entre elles (Béziers, Moulins, Vierzon).

Jean-Marie Constans