Les particuliers appelés à pallier la pénurie

Construire des logements sociaux coûte cher et prend du temps. D’où l’idée de plus en plus répandue de mobiliser le parc privé pour compléter l’offre. Les biens sont disponibles immédiatement et le procédé favorise la mixité sociale (lire page 31). Le Haut Comité pour le logement des personnes défavorisées (HCLPD) souhaiterait mobiliser 120 000 logements privés en trois ans. Des mécanismes sont déjà en place pour favoriser ce mouvement. En signant un conventionnement avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah), les propriétaires acceptent de louer leur bien à un prix inférieur à celui du marché. En contrepartie, ils bénéficient d’un abattement fiscal de 30 à 70% sur leurs revenus fonciers. Des aides financières peuvent également leur être octroyées en cas de réalisation de travaux de réhabilitation. L’an dernier, 7 865 conventionnements ont ainsi été signés.

Mieux faire connaître les dispositifs de la location solidaire

Il existe aussi des dispositifs d’intermédiation locative. Dans le cadre de Solibail, un programme déployé dans les régions où le marché du logement connaît de fortes tensions, le bien est loué à une association agréée par l’Etat.

Mobiliser 120 000 logements privés en 3 ans.

C’est elle qui verse le loyer au propriétaire et garantit l’entretien du logement loué à un occupant aux revenus modestes : « Les enjeux de la location solidaire sont humains, dans la mesure où elle favorise le processus d’insertion sociale de populations en difficulté, mais aussi économiques. L’hébergement en hôtel représente un coût pour la collectivité de 16 000 euros par an et par personne, alors que celui de l’intermédiation locative est compris entre 6 000 et 8 000 euros », insiste Alain Régnier, président de Solidarités nouvelles pour le logement (SNL). Pour le HCLPD, il faut mieux faire connaître ces mécanismes et les rendre plus attrayants, par exemple, en instaurant une garantie universelle des risques locatifs : « Pour leur donner un nouvel élan, il faudrait aussi que les bailleurs sociaux viennent épauler le réseau associatif, qui ne peut les gérer seuls », plaide Alain Régnier. Dans cette nouvelle architecture, les investisseurs institutionnels ont eux aussi un rôle à jouer. Ils privilégient, pour l’heure, le marché des bureaux et celui des locaux commerciaux, mais ils pourraient faire leur retour sur le segment de l’immobilier locatif, notamment sur le créneau du logement intermédiaire. Pour cela, la fondation Ifrap recommande de leur appliquer une fiscalité plus favorable.

Les promoteurs mis à contribution

Les promoteurs privés sont tenus de réserver une part de leur production de logements neufs aux organismes HLM. Ces partenariats « forcés » ont des effets collatéraux. Les logements cédés aux bailleurs sociaux, à un prix inférieur à leur coût de revient, renchérissent les prix de ceux vendus aux acquéreurs privés.

En outre, les chartes des municipalités, imposant des contraintes aux constructeurs comme ne vendre qu’à leurs habitants, sont controversées. Dans certaines communes, leur application se fait en bonne intelligence, mais la Fédération des promoteurs immobiliers dénonce l’illégalité de nombre d’entre elles.