Un nouvel outil pour acheter des terrains publics et privés

La hausse du prix des terrains, 71% depuis 2006, alourdit le coût de revient des constructions,  jusqu’à 45% dans des régions tendues comme l’Île-de-France ou Provence-Alpes-Côte-d’Azur. Pour débloquer la situation, un premier pas a été franchi en 2013 avec la loi de mobilisation du foncier public en faveur du logement. Ce texte autorise l’Etat à vendre des terrains avec une décote de 100% pour construire de l’habitat social. La Commission nationale de l’aménagement, de l’urbanisme et du foncier – présidée par Thierry Repentin, par ailleurs délégué interministériel à la mixité dans l’habitat – veille à ce que cette mobilisation soit suivie d’effet. En juillet dernier, l’Etat a, par exemple, cédé gratuitement une parcelle à la Métropole de Lyon pour y bâtir 239 logements sociaux.

Une foncière solidaire pour doper la construction

Le gouvernement a annoncé la création, en janvier 2017, d’une société foncière publique, la Société foncière solidaire (SFS). Tous les intervenants du secteur – Fédération française du bâtiment, Fédération des promoteurs immobiliers, Action logement, Fédération des offices publics de l’habitat…– se félicitent de cette initiative. L’objectif est d’accélérer la libération du foncier public et privé, en priorité sur des zones tendues, et d’y construire 50 000 appartements en cinq ans, dont la moitié en logements sociaux.

La SFS aura pour objectif de construire 50 000 logements en 5 ans.

La SFS, qui sera dotée d’un capital de 750 millions d’euros apporté à parts égales par l’Etat et la Caisse des Dépôts, pourra acheter les terrains publics avec une décote de 60%. Elle devra, en revanche, s’aligner sur les prix du marché lors de l’acquisition de terrains privés. Afin d’inciter les propriétaires à vendre à la SFS plutôt qu’à des promoteurs privés, ceux-ci seront exonérés de taxation sur les plus-values. Tout l’intérêt de cette structure tiendra dans la dissociation foncière : la SFS restant propriétaire des terrains qu’elle louera aux organismes HLM sous forme de baux de longue durée, ce qui allégera d’autant leur charge foncière. Il restait à imaginer le mécanisme permettant à la SFS de trouver son équilibre économique et de pérenniser ses moyens. Il est donc prévu que la foncière finance son activité principale par la cession de terrains à des opérateurs de logements privés et intermédiaires. Et pour asseoir durablement ses capacités d’intervention, la SFS pourrait disposer de la délégation du droit de préemption et/ou du droit de priorité, mais aussi se voir exonérée de la taxe foncière et/ou de l’impôt sur les plus-values foncières. Réponses définitives dans le véhicule législatif qui sera choisi pour entériner sa création.

Effets pervers des réglementations

Certaines réglementations, comme les plans de prévention des risques technologiques ou encore la volonté de préserver le foncier agricole, entraînent une raréfaction des terrains disponibles. Par ailleurs, la superposition de documents urbanistiques (PLUI, PLH, Scot…) est une source de complexité. Une simplification serait la bienvenue