Les bailleurs sociaux à la recherche de plus d’autonomie financière

Exonération d’impôt sur les sociétés, TVA au taux réduit de 5,5% sur les constructions neuves et les gros travaux, aides à la pierre… Les avantages fiscaux et les subventions publiques en direction des bailleurs sociaux, qui atteignent chaque année 9 milliards d’euros, font l’objet de vives critiques et sont de plus en plus menacés dans un contexte de réduction des dépenses publiques.

La Caisse des Dépôts, pierre angulaire du financement

En pratique, l’Etat se repose de plus en plus sur la Caisse des Dépôts : « Depuis 2012, les politiques publiques favorisant la production de logements sociaux se sont renforcées et la CDC est fortement mise à contribution, confirme Josselin Kalifa, directeur des prêts et de l’habitat à la Direction du fonds d’épargne de l’institution financière publique ; à tel point que nous avons consenti un montant record de prêts de 16,4 milliards d’euros en 2015 pour le seul logement social.

En 2015, la CDC a consenti 16,4 Mds d’euros de prêt pour le logement social.

Au bout du compte, un logement sur trois construits en France, l’an dernier, était un logement social financé sur fonds d’épargne. » L’intervention de la banque publique depuis juin dernier via l’octroi de prêts de haut de bilan bonifiés, quasi assimilables à des fonds propres, devrait rassurer le monde HLM.

Création d’un Fonds national des aides à la pierre

Mais les bailleurs sociaux, qui disposent d’une trésorerie de 10 milliards d’euros, soit l’équivalent de vingt années d’aides à la pierre, vont aussi devoir s’investir davantage dans le financement des programmes : « Ils doivent faire preuve de plus d’autonomie, notamment en allant chercher leurs propres financements, fait valoir André Yché, président du directoire du groupe SNI (filiale de la Caisse des Dépôts). En l’espace de dix-huit mois, nous avons emprunté 1,5 milliard d’euros auprès de la Banque européenne d’investissement et de la Banque de développement du Conseil de l’Europe et nous étudions actuellement la possibilité d’émettre des social bonds, ces titres obligataires permettant de financer des missions d’intérêt général en levant des fonds auprès d’investisseurs institutionnels. » C’est aussi l’enjeu du Fonds national des aides à la pierre (Fnap), qui vient d’être mis en place dans le but de renforcer la mutualisation des fonds propres des bailleurs sociaux : « Le désengagement financier de l’État des aides à la pierre a amené les organismes à le compenser par une injection de fonds propres ; c’est une situation encore tenable, mais qui doit être surveillée ; et c’est la raison pour laquelle nous considérons que la création du Fnap est une bonne chose, dès lors qu’elle ne signe pas la fin de l’engagement de l’Etat, mais qu’à l’inverse, elle sécurise et stabilise cette relation budgétaire, tout en permettant une véritable réflexion sur la programmation de la construction », met en garde Jean-Louis Dumont, président de l’Union sociale pour l’habitat.

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Pour dégager des ressources additionnelles, les pouvoirs publics encouragent les bailleurs sociaux à céder une partie de leur patrimoine. Christine Boutin, ministre du Logement de Nicolas Sarkozy, avait fixé pour objectif la cession de 1% du parc chaque année, soit environ 40 000 biens. Mais seulement 7 900 ont été vendus à des particuliers en 2015.