Ces logements qui ne correspondent plus aux besoins des demandeurs

A une époque où 30% des locataires du parc social ont plus de 60 ans et où 20% des ménages logés par les organismes HLM sont des familles monoparentales, les grands appartements familiaux ne sont plus adaptés à la demande. Ces logements trop anciens, qui ne correspondent plus aux besoins des locataires, restent vides avec, comme conséquence, une perte de loyer pour les bailleurs sociaux.

Les typologies des logements doivent évoluer

Les typologies de logements doivent donc évoluer. Le bailleur Orne Habitat observe d’ailleurs que 60% des demandes qu’il reçoit portent sur de petits logements, alors que son parc est constitué aux trois quarts de biens de type T4 et T5. Partant de ce constat, certains organismes, comme Action Logement, le groupe 3F en Ile-de-France ou encore le Groupe des Chalets à Toulouse, proposent leurs grands appartements en colocation à des étudiants ou de jeunes travailleurs. D’autres intervenants, comme le groupe SNI, conçoivent des habitations spécifiques pour les populations vieillissantes (lire page 29). L’heure est donc à la revalorisation de l’habitat social existant, notamment dans les territoires détendus (lire page 26) où le phénomène de vacance peut prendre une ampleur préoccupante.

L’enjeu de la rénovation énergétique

Autre défi majeur pour les bailleurs sociaux : la rénovation énergétique des bâtiments, afin de contenir au maximum le reste à charge des locataires. En mai dernier, la Caisse des Dépôts a dégagé une enveloppe de deux milliards d’euros de prêts de haut de bilan bonifiés, conjointement avec Action Logement, pour accompagner les organismes sociaux dans leurs programmes d’investissement de 2017 et 2018 : « Compte tenu du succès rencontré, l’Etat a annoncé que cette enveloppe allait être portée à 3 milliards d’euros, souligne Josselin Kalifa, directeur des prêts et de l’habitat à la direction du fonds d’épargne de l’institution financière publique. Les trois quarts de ces prêts – caractérisés par un taux zéro et un différé de remboursement sur vingt ans – seront affectés à des projets de rénovation thermique .» De quoi assurer la réhabilitation de 150 000 logements supplémentaires.

Intégrer les nouvelles technologies

Cette adaptation à marche forcée concerne également les logements récemment construits qui respectent des standards de qualité de plus en plus élevés, en intégrant, par exemple, la domotique et les équipements liés aux nouvelles technologies numériques. La plaine normande mène actuellement une réflexion pour équiper ses « papy lofts » de tablettes numériques, pour qu’ils pilotent leur propre consommation énergétique et, pourquoi pas, intégrer des services adaptés à leurs besoins. Cette volonté pourrait néanmoins être freinée par les surcoûts induits de telles technologies. Ainsi, à Toulouse, le Groupe des Chalets, qui a équipé six logements sociaux à destination de personnes handicapées moteur, a chiffré le surcoût à 15 000 euros par appartement. Sans aucun financement spécifique.